[收购]S*ST东泰(000506)拟非公开发行A股收购股权资产项目所涉及资产评估报告书

2008年06月02日 10:23:24 中财网

山东惠邦地产股份有限公司
拟非公开发行 A 股收购股权资产项目
所涉及的山东中润集团淄博置业有限公司
资产评估报告书

中企华评报字(2008)第052-2 号
共一册，第一册
北京中企华资产评估有限责任公司
二○○八年三月二十日

北京中企华资产评估有限责任公司
山东惠邦地产股份有限公司拟非公开发行 A股收购股权资产项目
所涉及的山东中润集团淄博置业有限资产评估报告书
资产评估报告书
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所涉及的山东中润集团淄博置业有限资产评估报告书
资产评估报告书备查文件.............................................................................35
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所涉及的山东中润集团淄博置业有限资产评估报告书
山东惠邦地产股份有限公司
拟非公开发行 A 股收购股权资产项目
所涉及的山东中润集团淄博置业有限公司
资产评估报告书摘要
中企华评报字(2008)第 052-2 号
重要提示
以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本项目的全面
情况，应认真阅读资产评估报告书全文。
因山东惠邦地产股份有限公司( 以下简称“S*ST 东泰”)拟采用非公开发行A 股方式，收购其大股东惠邦投资发展有限公司( 以下简称“惠邦投资”)及其关联方中润置业集团有限公司( 以下简称“中润集团”)下属的房地产优质资产，收购对象包括山东盛基投资有限责任公司( 以下简称“山东盛基”)100%股权、山东中润置业有限公司( 以下简称“山东中润”)100%股权以及中润集团持有的山东中润集团淄博置业有限公司( 以下简称“淄博中润”)12%股权。北京中企华资产评估有限责任公司接受中润集团、惠邦投资及S*ST 东泰的委托，采用了资产基础法和收益法，对该经济行为所涉及的淄博中润的全部资产和相关负债及股东全部股权价值进行了评估，为本次经济行为提供价值参考依据。
评估人员根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观和公正的原则，按照公认的资产评估方法，对委托评估的资产实施了实地查勘、调查与询证，对委估资产在2007 年 12 月31 日持续经营前提下所表现的市场价值作出了公允反映。本次评估采用资产基础法评估结果，根据上述评估工作，得出如下评估结论：
在评估基准日2007 年 12 月31 日持续经营的前提下，纳入范围的淄博中润评估前账面总资产为 103829.02 万元 、总负债84211.26 万元、净资产
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19617.76 万元(业经中和正信会计事务所有限公司审计)；调整后账面总资产为 103829.02 万元 、总负债84211.26 万元、净资产 19617.76 万元；评估后总资产为 157203.17 万元 、总负债84211.26 万元、净资产72991.91 万元，增值 53374.15 万元，增值率 272.07%。S*ST 东泰拟非公开发行股形式收购中润集团持有的淄博中润 12%股权，按上述评估结果折合拟收购股权价值为8759.03 万元。
具体评估汇总情况详见下表：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
项 目 账面价值 调整后账面值 评估价值 增减值 增值率%
A B C D=C-B E=(C-B)/B×100%
一、流动资产 1 99614.52 99614.52 152987.40 53372.88 53.58
二、非流动资产合计 2 4214.51 4214.51 4215.77 1.26 0.03
长期投资 3 3940.00 3940.00 3940.00 0.00 0.00
固定资产 4 36.67 36.67 37.93 1.26 3.44
其中：在建工程 5 0.00 0.00 0.00 0.00
建 筑 物 6 0.00 0.00 0.00 0.00
设 备 7 36.67 36.67 37.93 1.26 3.44
无形资产 8 0.00 0.00 0.00 0.00
其中：土地使用权 9 0.00 0.00 0.00 0.00
其它资产 10 237.83 237.83 237.83 0.00 0.00
三、资产总计 11 103829.02 103829.02 157203.17 53374.15 51.41
四、流动负债 12 82211.26 82211.26 82211.26 0.00 0.00
五、非流动负债 13 2000.00 2000.00 2000.00 0.00 0.00
六、负债总计 14 84211.26 84211.26 84211.26 0.00 0.00
七、净资产 15 19617.76 19617.76 72991.91 53374.15 272.07
本报告所揭示的评估结论仅对惠邦股份拟采用非公开发行A 股方式收购淄博中润部分股权项目有效，使用有效期为自评估基准日起1 年，超过一年需要重新进行评估。
法定代表人：孙月焕 注册资产评估师：严哲河
(签章)
注册资产评估师：江叔宝
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拟采用非公开发行 A 股收购资产项目
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资产评估报告书
中企华评报字(2008)第 052-2 号
因山东惠邦地产股份有限公司( 以下简称“S*ST 东泰”)拟采用非公开发行A 股方式，收购其大股东惠邦投资发展有限公司( 以下简称“惠邦投资”)及其关联股东中润置业集团有限公司( 以下简称“中润集团”)下属的房地产优质资产，收购对象包括山东盛基投资有限责任公司( 以下简称“山东盛基”)100%股权、山东中润置业有限公司( 以下简称“山东中润”)100%股权以及中润集团持有的山东中润集团淄博置业有限公司( 以下简称“淄博中润”)12%股权。北京中企华资产评估有限责任公司接受中润集团、惠邦投资及S*ST 东泰的委托，对该经济行为所涉及的淄博中润的全部资产和相关负债及股东全部股权价值进行了评估。参加本项目的评估人员按照必要的评估程序对委托评估范围内的资产和负债实施了实地勘查、市场调查与询证，对委估资产和负债在2007 年 12 月31 日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方和资产占有方简介
(一) 委托方简介
委托方一：中润置业集团有限公司
1、单位名称：中润置业集团有限公司
2、住所：济南市历下区环山路裕华园
3、法定代表人：郑建文
4、注册资本：10000 万元
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5、企业类型：有限责任公司（法人独资）
6、经营范围：农业科技开发；计划外钢材、木材、建材、化工产品
（专营、化学危险品除外）、机电产品（不含小轿车）、办公设备、家电、通讯器材、汽车配件、计算机软硬件、日用百货销售。房地产开发、建筑安装工程施工（限子公司及分支机构）（需经许可经营的，须凭许可证、资质证经营）
7、经营期限：1995 年07 月06 日至2015 年07 月08 日
8、历史沿革及企业概况：
1995 年7 月6 日公司成立，原名为山东中润集团有限公司，系山东中润实业有限公司、山东中润物业发展有限公司、山东中润防腐建安装饰工程有限公司、青岛富润经济发展有限公司共同出资设立的有限责任公司，注册资本为4090 万元，上述股东出资额分别为 1000 万元、2000 万元、1000
万元、90 万元。
1999 年 12 月注册资本变更为 10000 万元，股权结构变更为：郑建文出资 8000 万元，占80%；郑强出资 1000 万元，占 10%；郑莉莉出资 1000 万元，占 10%。
2004 年3 月名称由山东中润集团有限公司变更为中润置业集团有限公司。
2004 年 8 月股权结构变更为：郑建文出资8000 万元，占80%；郑强出资 1500 万元，占 15%；郑莉莉出资500 万元，占5%。
2007 年5 月股权结构变更为：郑峰文出资5100 万元，占51%；郑建文出资2900 万元，占29%；郑强出资 1500 万元，占 15%；郑莉莉出资500 万元，占5%。
委托方二：惠邦投资发展有限公司
1、单位名称：惠邦投资发展有限公司
2、住所：济南市历下区羊头峪路32 号
3、法定代表人：郑峰文
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4、注册资本：15000 万元
5、企业类型：有限责任公司（法人独资）
6、经营范围：受托资产的管理；项目投资及投资咨询（需经许可经营的，须凭许可证经营）
7、经营期限：自2006 年09 月26 日至2021 年08 月30 日
8、历史沿革及企业概况：
2006 年9 月26 日惠邦投资（原名为山东惠邦资产管理有限公司）成立，注册资本为3,000 万元，实收资本为600 万元。其中：郑峰文认缴注册资本
1,890 万元，实缴注册资本 378 万元；李洪显认缴注册资本 1,110 万元，实缴注册资本222 万元。
2006 年 10 月注册资本增至 10000 万元，实收资本为2000 万元，其中：郑峰文认缴注册资本6,300 万元，实缴注册资本 1,260 万元；李洪显认缴注册资本3,700 万元，实缴注册资本740 万元。
2006 年 12 月注册资本增至 15,000 万元，实收资本为 12,500 万元，其中：郑峰文认缴注册资本11,760 万元，实缴注册资本 11,760 万元；李洪显认缴注册资本 740 万元，实缴注册资本 740 万元；山东天信置地有限公司认缴注册资本2500 万元。
2007 年7 月山东天信置地有限公司将原认缴注册资本2500 万元股股权转让给李洪显，转让后，注册资本为 15,000 万元。其中，郑峰文出资额为
11,760 万元（现已实际到位），占注册资本的78.4%；李洪显出资额为3,240
万元（现已实际到位），占注册资本的21.6%。
9、股权结构
于评估基准日郑峰文占注册资本的78.4%；李洪显占注册资本的21.6%。
郑峰文先生是惠邦投资的控股股东、实际控制人。除持有惠邦投资
78.4%股权外，郑峰文先生还持有中润置业集团有限公司51%股权、山东盛基物业管理有限公司 60%股权和山东天信置地有限公司60%股权。
委托方三：山东惠邦地产股份有限公司
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1、单位名称：山东惠邦地产股份有限公司
2、注册地址：济南市顺河街176 号
3、法定代表人：孙朝晖
4、注册资本：24910 万元
5、企业类型：股份有限公司(深市A 股上市公司)
6、经营范围：不动产及相关公司股权投资；房地产租赁、策划咨询；房地产经纪；资源类公司股权投资。
7、历史沿革及企业概况：
S*ST 东泰原名称四川东泰产业（控股）股份有限公司、四川峨眉集团股份有限公司，峨眉集团的前身是 1956 年 6 月成立的“ 四川省五通桥制盐
厂” 。1993 年 1 月经批准，公司股票在深圳证券交易所上市，证券代码
“000506”，股票简称“川盐化”。1998 年4 月公司更名为四川峨眉集团股份有限公司，股票简称变更为“峨眉集团”。1998 年 5 月，因每股净资产低于面值而被特别处理，股票被简称“ST 峨眉”。公司从 1999 年9 月起进行了大规模的资产重组和置换，并进行规范的股份公司运营，于2001 年3 月取消了“ST ” ，股票简称变更为“东泰控股”。 2006 年5 月9 日，由于2004 年、2005
年连续两个会计年度净利润为负，根据 《深圳证券交易所股票上市规则》，公司股票被实行退市风险警示处理，股票简称由“东泰控股”变更为“*ST东泰”。2006 年 10 月，公司因未进行股权分置改革，公司股票简称变更为
“S*ST 东泰”。
截止评估基准日 S*ST 东泰尚未完成股权分置改革，总股本 24910.174
万股，其中流通股 14431.35 万股、非流通股 10478.824 万股。经历次股权转让，截止评估基准日，S*ST 东泰前十大股东持股情况如下表：
股东名称(全称) 持股数量(股) 持股比例(％)
惠邦投资发展有限公司 45,000,000 18.06
上海和靖实业有限公司 15,000,000 6.02
河北证券有限责任公司 8,098,171 3.25
江门汇盛投资管理有限公司 4,181,252 1.68
中国盐业总公司 2,998,858 1.20
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四川省盐业总公司 2,998,857 1.20
上海思可达商务咨询有限公司 2,700,000 1.08
海南普林投资管理有限公司 2,700,000 1.08
海南颐科科技开发有限公司 1,840,000 0.74
云南生资经贸有限公司 1,499,427 0.60
截止评估基准日，S*ST 东泰股本结构如下：
股份类型 股份数量(股) 比例(%)
非流通股 104,788,243 42.07
流通股(社会公众股) 144,313,500 57.93
总股本 249,101,743 100
S*ST 东泰于2007 年5 月21 日被深圳证券交易所暂停上市，目前S*ST东泰主要工作集中在化解退市风险、推进公司债务、资产重组及股改，根据 S*ST 东泰公告资料，2006 年-2007 年基本财务数据指标如下：
项目 2007年度底 2006年度底 2005年度底
总资产(万元) 194.30 22.28 78843.01
股东权益(万元) -15,846.69 -22,556.70 18,554.95
资产负债率(%) 8,255.96% 101,319.58% 76.47%
每股净资产(元) -0.64 -0.90 0.746
2007年 2006年 2005年
主营业务收入(万元) 0.00 804.36 5489.42
净利润(万元) 7,012.30 -487,18.61 -11,582.89
每股收益(元) 0.28 -1.65 -0.465
净资产收益率(%) － － -62.42%
每股经营活动产生的现 0.00 0.00 -0.23
金流量净额(元)
(二)资产占有方简介
1、单位名称：山东中润集团淄博置业有限公司
2、住所：淄博开发区中润大道20 号
3、法定代表人：郑建文
4、注册资本：10000 万元
5、企业类型：有限责任公司
6、经营范围：房地产开发经营
7、经营期限：自2002 年7 月29 日至2012 年7 月28 日
8、历史沿革及企业概况：
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淄博中润是一家以房地产开发为主业的大型民营企业，成立于2002 年
7 月29 日，系山东中润集团有限公司（2004 年3 月更名为“中润置业集团有限公司”即“中润集团”）和山东中润置业有限公司共同出资设立的有限责任公司，注册资本2000 万元，中润集团出资 1200 万元（占 60% ），中润置业出资800 万元（占40% ）。
2004 年 6 月，公司增资至 10000 万元，股权结构变更为：中润集团出资 1200 万元，占注册资本的 12%；中润置业出资 8800 万元，占注册资本的88%。
9、财务状况
经审计后淄博中润前3 年财务状况如下：
2005 年—2007 年主要财务数据 单位：万元
会计期间 2005.12.31 2006.12.31 2007.12.31
总资产 67661.68 78749.17 103829.02
其中：流动资产 63163.21 74706.05 99614.52
总负债 56598.84 63720.79 84211.26
净资产 11062.84 15028.38 19617.77
会计期间 2005年 2006年 2007年
主营业务收入 7204.86 23005.09 31175.78
主营业务成本 5337.16 14479.73 21602.86
营业税金及附加 543.97 1736.88 2428.74
主营业务利润 1323.74 6788.48 7144.18
销售费用 343.94 317.54 451.91
管理费用 568.29 653.81 896.87
财务费用 -27.68 -27.87 -16.29
资产减值损失 845.25 261.96 -507.17
利润总额 -404.21 6212.19 7066.54
净利润 -229.30 3965.54 4589.39
( 三)委托方与资产占有方的关系
委托方中润集团直接持有资产占有方淄博中润 12%股权，间接持有淄博中润 88%股权。委托方中润集团、惠邦投资、S*ST 东泰、资产占有方山东中润的实际控制人均为郑峰文先生。二、评估目的
因 S*ST 东泰拟非公开发行 A 股方式收购其大股东惠邦投资及关联方
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中润集团下属的房地产优质资产，收购对象包括山东盛基100%股权（全部由惠邦投资持有）、山东中润100%股权（基准日2007 年 12 月31 日中润集
团持有52%，郑建文持有46% ，郑强持有2%。2008 年 1 月23 日，郑建文和郑强将持有的全部股权转给中润集团持有）、淄博中润 12%股权（中润集团持有部分），北京中企华资产评估有限责任公司接受中润集团、惠邦投资及 S*ST 东泰的委托，对该经济行为所涉及的淄博中润的全部资产和相关负债及股东全部股权价值进行评估，为本次经济行为提供价值参考依据。三、评估范围和对象
评估范围为淄博中润的全部资产及相关负债。评估前账面总资产为
103829.02 万元 、总负债84211.26 万元、净资产 19617.76 万元（账面值业经中和正信会计事务所有限公司审计）。
具体评估对象包括流动资产、长期投资、固定资产、流动负债、长期负债等。四、评估基准日
本项目资产评估基准日是 2007 年 12月 31 日。
一切计价标准均为基准日有效的价格标准，所有资产均为基准日实际存在的资产。
该评估基准日由委托方确定。
五、评估价值类型
依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值，是指有自愿交易意向的买卖双方，在公开市场上买卖委估资产(或股权)可以期望并能实现的合理交易价格。买卖双方对委估资产及市场，以及影响委估资产价值的相关因素均有合理的知识背景。相关交易
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方将在没有任何外在压力、或受到胁迫的情况下，独立、自主地决定其交易行为。六、评估原则
(一)遵循独立性原则。作为独立的社会公正性机构，评估工作始终坚持独立的第三者立场，不受外界干扰和委托者意图的影响；
(二)遵循客观性原则。评估人员从实际出发，通过现场勘察，在掌握翔实可靠资料的基础上，以客观公正的态度，运用科学的方法，使得评估结果具备充分的事实依据；
(三)遵循公正性原则。在针对本次评估的特点、依据查阅的资料和根据资产状况的基础上，制订了可行的评估技术方案，使得资产评估结果科学合理；
( 四)遵循产权利益主体变动原则。即以委评资产的产权利益主体变动为假设前提，确定其在评估基准日的现行公允价值；
(五)遵循资产持续经营的原则。根据被评估资产目前的用途和使用方式等情况继续使用，确定相应的评估方法、参数和依据；
(六)遵循替代性原则。评估作价时，如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种，则选用以较低的价格为基准。不充分考虑由于特殊交易行为、交易背景对交易价格的影响；
(七)遵循公开市场原则。即评估的作价依据和评估结论在公开市场存在或成立；
(八)维护资产占有者及投资者合法权益的原则。七、评估依据
(一)行为依据
1、中润集团、惠邦投资及S*ST 东泰与北京中企华资产评估有限责任公司签定的资产评估项目合同书；
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2、中润集团执行董事关于签订《新增股份购买协议》的决定；
3、山东惠邦地产股份有限公司关于加快推进公司资产重组的决定；
(二)法规依据
1、中国资产评估协会中评协[1996]03 号《资产评估操作规范意见》(试行)；
2、财政部令第33 号和财会[2006]3 号下发的《企业会计准则》；
3、财政部财企〔2004 〕20 号文关于印发《资产评估准则－基本准则》和《资产评估职业道德准则－基本准则》的通知；
4、中注协会协[2003]18 号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
5、企业价值评估指导意见(试行)；
6、《中华人民共和国土地管理法》；
7、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
8、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
9、国务院《城市房屋拆迁管理条例》；
10、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》；
11、中国证监会《上市公司重大资产重组管理办法》（征求意见稿）；
12、中国证监会（2006 ）第156 号文件；
13、有关法律、法规、通知文件等。
(三)产权依据
1、房屋所有权证及其他产权证明文件；
2、土地使用权证及其他产权证明文件；
3、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等；
4、商品房预售许可证；
5、房地产项目合作开发协议；
6、车辆行驶证；
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7、长期投资协议、公司章程；
8、设备购置合同、发票等。
( 四)取价依据
1、劳动和社会保障部、财政部《关于调整原行业统筹企业基本养老保险缴费比例的通知》(劳设部发[2003]7 号)；
2 、淄博市现行的建筑工程预算定额、安装工程预算定额、装饰工程预算定额、市政工程预算定额等定额资料；
3、淄博市现行的建筑工程费用定额、安装工程费用定额、装饰工程费用定额、市政工程费用定额等定额资料；
4、淄博市现行的材料预算价格资料；
5、淄博市现行的建筑工程概算指标；
6、类似的典型工程造价资料；
7、建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》；
8、淄博市2007 年四季度工程造价信息；
9、地方有关政府收取的前期和其它费用标准；
10、国家有关部门公布的建设前期和其它费用标准；
11、国家发展计划委员会、建设部计价格[2002]10 号文-关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知；
12、《淄博市城市房屋拆迁补助费有关规定》；
13、淄博市城市房屋拆迁补偿市场行情；
14、淄博市土地征用补偿和地上物拆迁补偿市场行情；
15、国经贸经[1997]456 号《关于发布汽车报废标准的通知》、国经贸
资源[2000]1202 号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》、国经贸[1998]407 号《关于调整轻型载货汽车报废标准的通知》；
16、《中国机电产品报价手册》(2007 年)；
17、黑马信息广告(2007.12)；
18、联合商情(2007.12)；
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19、慧聪商情(2007.12)；
20、资产占有单位提供的设备台账；
21、资产占有单位提供的购买合同和发票；
22、重要设备购置合同、招投标资料；
23、评估基准日(2007 年 12 月31 日)的存贷款利率和外汇汇率；
24、淄博中润验资报告；
25、淄博中润前三年会计报表(资产负债表、损益表、现金流量表)；
26、淄博中润提供的前三年收入构成及分析资料；
27、淄博中润提供的前三年营业费用分析资料；
28、淄博中润提供的历年固定资产折旧提取方法；
29、淄博中润审计后的三2005 年、2006 年、2007 年的审计报告；
30、淄博中润提供的人员结构和薪金资料；
31、淄博中润提供的未来发展规划；
32、淄博中润提供的未来收入成本预测；
33、本公司收集的有关市场资料、产业经济和宏观经济资料。八、评估方法
本次评估是为 S*ST 东泰拟采用非公开发行 A 股的方式收购淄博中润的部分股权提供价值参考依据，评估对象为淄博中润的全部资产和相关负债及股东全部股权价值。根据中国证监会《上市公司重大资产重组管理办法》征求意见稿，上市公司重大重组涉及的资产原则上需采用两种以上评估方法进行评估和验证。企业整体价值评估方法包括资产基础法、收益法和市场法等。对于本项目来说，由于类似的交易案例资料缺乏，市场法难以有效实行。因此拟采用资产基础法和收益法对淄博中润进行整体评估，并根据分析确定最终评估结果。
(一)资产基础法
☆ 资产基础法评估根据各项资产的实际情况适当地选择了市场法、收益
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法、假设开发法或重置成本法进行评估，然后加和得出总资产评估值。各类资产及负债的评估方法如下：
1、关于流动资产的评估
流动资产的评估，主要采用重置成本法。
(1)对于货币资金的评估，我们根据企业提供的各科目的明细表，对现金于清查日进行了盘点，根据评估基准日至盘点日的现金进出数倒推评估基准日现金数，对银行存款余额调节表进行试算平衡。核对无误后，以经核实后的账面价值确认评估价值。
(2)对于应收款项和其他应收款，评估人员通过核查账簿、原始凭证，并对大额应收款项进行函证或相关替代程序进行清查核实，在进行业务内容和账龄分析的基础上，对于预计能够全额收回的款项，按清查核实后账面值确定评估值；对于有确凿证据证明不能收回的款项，评估为 0；对于预计不能全额收回但又没有确凿证据证明不能收回或不能全额收回的款项，在逐笔分析业务内容的基础上，结合账龄分析分别确定一定比例的风险损失。
(3)对于预付账款，评估人员通过核查账簿、原始凭证，并对大额款项进行函证或相关替代程序进行清查核实，在此基础上按预计可收回相关资产和权益确定评估值。
(4)对于存货，包括房地产开发产品和开发成本等。
1)对房地产开发产品-商品房，采用市场价值倒扣法进行评估。已经签定商品房销售（预售）合同的根据合同确定开发产品销售金额，尚未签定商品房销售（预售）合同的主要采用市场比较法确定开发产品销售金额，在此基础上扣除相关税费和适当比例的利润确定评估值。根据产品是否畅销情况采用下列公式：
①比较畅销
评估价值=开发产品销售金额-销售费用-销售税金及附加-土地增值税-所得税
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②平销
评估价值=开发产品销售金额-销售费用-销售税金及附加-土地增值税-所得税-适当数额的净利润
③滞销
评估价值=开发产品销售金额-销售费用-销售税金及附加-土地增值税-所得税-全部净利润
2)对房地产开发成本中的商品房开发项目，主要采用假设开发法进行评估。由于房地产开发成本属于存货，在假设开发法评估结果基础上需扣除企业应缴纳的所得税。则基本公式如下：
评估价值=税前评估价值-所得税
税前评估价值=开发后房地产价值-后续开发成本-销售费用-管理费用-销售税金及附加-土地增值税-投资利息-投资利润
①开发后房地产价值
对于有签约预售的项目，开发后房地产价值= 已签约房屋销售金额＋未签约房屋预计销售金额；对于没有签约预售的项目，开发后房地产价值等于项目开发后可售房屋预计销售金额。
②后续开发成本
后续开发成本= 至竣工尚需发生的工程费用+ 已完工尚未支付的工程费用+不可预见费用
③销售费用
销售费用=预计销售金额×销售费用率+ 已销售尚未支付的销售佣金
(如有)
④管理费用
管理费用=后续开发成本×管理费用率
⑤销售税金及附加
销售税金及附加=开发后房地产价值×销售税金及附加率
⑥土地增值税
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按照税法规定，分项目进行汇算清缴，根据增值比例分段累计计算土地增值税。
⑦投资利息
投资利息=税前评估价值×利率×后续开发期+（后续开发成本+管理费用）×利率×后续开发期/2
⑧投资利润
投资利润=税前评估价值×投资利润率×后续开发期+(后续开发成本+管理费用) ×投资利润率×后续开发期/2
2、关于长期投资的评估
淄博中润持有山东中润集团有限公司和山东淄博中润物业管理有限公司的股权于评估基准日后已经全部转让，按期后转让价格扣减相关税费后确定评估值。
3、关于机器设备的评估
对于机器设备主要采用重置成本法进行评估，对于报废的旧设备有回收价值的以估计回收价值为评估值，无回收价值的评估值为零。
评估值=重置全价×综合成新率
(1)设备重置全价的确定
①机器设备、电子设备重置全价的确定
本次评估范围内的机器设备和电子设备主要是国内采购或国内代理，其购置价大部分包含了安装调试费、运杂费，其重置全价等于购置价；对不需要安装及调试的设备(电脑、打印机等)，直接以向制造商、供应商询价或以近期同类设备的合同价等价格作为重置全价；对于购置价中不包含安装调试费、运杂费且安装调试时间较长的大型设备，在购置价的基础上，加上一定的运杂费、安装调试费用和资金成本作为重置全价。重置全价的公式为：
重置全价＝设备购置价＋安装调试费＋运杂费+资金成本
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设备购置价在查询评估基准日近期的公允市场交易价格，或直接向制造商、供应商询价，同时收集和参考近期同类设备的合同价等有关资料的基础上确定。
安装调试费按不同类型设备，根据有关安装取费比率计算确定。
运杂费根据运输距离及最佳运输方式按市场运费率计算确定。
资金成本按评估基准日贷款利率、合理工期，假设资金平均投入计算确定，对于合理工期短于 6个月的项目，资金成本忽略不计。
②车辆重置全价的确定
车辆重置全价由车辆购置价、购置税、牌照费三部分构成。
重置全价＝车辆购置价＋购置税＋牌照费
购置价：车辆所在地市场价格。
购置税＝购置价÷(1+17%)×10%。
牌照费：包括验车费、手续费等。
(2)成新率的确定
①对于生产经营设备，通过对设备使用状况的现场勘察，查阅有关设备的运行状况、主要技术指标等资料，以及向有关工程技术人员、操作人员查询该设备的技术状况、故障情况、维修保养的情况通过分类判定各部位使用状况，由评估人员根据实际使用状况确定尚可使用年限后按年限法综合测定成新率，其计算公式为：
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
②对于办公设备、电子设备等通用设备，主要通过对设备使用状况的现场勘察，并根据各类设备的经济寿命年限，综合确定其成新率。
③对于车辆等，依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定理论成新率，然后结合现场勘察情况加以修正，确定其综合成新率。
车辆理论成新率，根据已使用年限和已行驶里程分别计算：
年限法成新率＝(经济寿命年限－已使用年限)/经济寿命年限×100%
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里程法成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)/规定行驶里程×100%
现场勘察车辆的外观、结构是否有损坏，发动机是否正常，电路是否通畅，制动性能是否可靠，是否达到尾气排放标准等，根据勘察结果，在理论成新率的基础上进行调整，确定综合成新率。
(3)评估值的确定
将重置全价和成新率相乘，得出评估值。
评估值=重置全价×成新率
4、关于递延所得税资产的评估
企业在取得资产、负债时，应当确定其计税基础。资产、负债的账面价值与其计税基础存在差异的，应当按照企业会计准则规定确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。
评估范围的递延所得税资产是企业核算资产或负债、以及未作为资产和负债确认，但按照税法规定可以确定其计税基础的项目，在后续计量过程中因企业会计准则规定，产生的账面价值与其计税基础的可抵扣暂时性差异，对企业未来所得税造成的影响。
企业按照可抵扣暂时性差异与适用所得税税率计算的结果，确认的递延所得税资产。评估人员就差异产生的原因、形成过程进行调查和了解，核实该差异在确定未来收回资产或清偿负债期间的应纳税所得额时，是否将导致产生可抵扣金额，核实核算的金额是否符合企业会计制度及税法相关规定。在此基础上按清查核实后帐面价值确定评估值。
8、关于流动负债及长期负债的评估
关于负债，我们根据企业提供的各项目明细表，检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
(二)收益法
收益法，就是运用适当的折现率或资本化率，将未来的纯收益折算为现值的估价方法。具体操作时可以采用净利润折现、净现金流量折现或未
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来收益资本化。
1、计算模型
本次评估收益法模型选用企业自由现金流。
企业价值=营业性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价值+长期投资价值
股东全部权益价值=企业价值-有息债务
有息债务：指基准日账面上需要付息的债务，包括短期借款，带息应付票据、一年内到期的长期借款、长期借款等。
其中：营业性资产价值按以下公式确定
企业自由现金流量折现值=明确的预测期期间的自由现金流量现值+明确的预测期之后的自由现金流量(终值)现值
2、预测期的确定
根据淄博中润目前开发项目情况和土地储备情况，以及未来开发计划，预测期至现有项目完成开发后一年，后延一年主要是考虑到房地产物业销售相对于房地产开发有一定滞后。淄博中润现有房地产项目计划完成开发时间为 2012年底，则预测期取定到 2013 年。
3、收益期的确定
淄博中润主要从事房地产开发，所开发房地产项目主要是对外销售，主营业务收入主要来源于房地产物业销售。目前淄博中润没有自营物业，出租物业极少，也没有物业自营和出租计划，未来收入主要还是依靠房地产物业销售。淄博中润对现有在开发和未开发房地产项目做了详细的开发计划，预计在 2012 年完成现有项目的开发，但今后取得新的房地产开发项目具有很大不确定性，因此收益期按预测期确定。
4、息前自由现金流量的确定
本次评估采用企业自由现金流，自由现金流量的计算公式如下：
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自由现金流量=销售收入-开发成本-主营业务税金及附加+其它业务利润-期间费用(管理费用、营业费用)+营业外收支净额-所得税+折旧及摊销-资本性支出-营运资金追加额
5、终值的确定
收益期为预测期，终值按预测期末回收资产确定。
6、折现率的确定
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由现金流量，则折现率选取加权平均资本成本(WACC)。
公式：WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1 －T)
式中：
Ke 为权益资本成本；
Kd 为债务资本成本；
D/E：根据市场价值估计的被估企业的目标债务与股权比率；
其中：K =R +β×RP +R
e f L m c
Rf ：无风险报酬率；
βL ：企业风险系数；
RPm ：市场风险溢价；
Rc：企业特定风险调整系数。
7、溢余资产价值的确定
溢余资产是指与企业经营收益无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产，采用重置成本法确定评估值。
8、非经营性资产价值的确定
非经营性资产是指与企业正常经营收益无直接关系的资产，包括不产生效益的资产，以及与评估预测收益无关联的资产，第一类资产不产生利润，第二类资产虽然产生利润但在收益预测中未加以考虑。采用重置成本法确定评估值。
9、长期投资价值确定
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对淄博中润持有山东中润集团有限公司和山东淄博中润物业管理有限公司的股权，按期后转让价格扣除相关税费确定评估值。九、评估假设条件
1、淄博中润在我国现有法律条件下具有合法经营地位。
2、淄博中润在我国经济环境条件下具有持续经营的能力。
3、淄博中润与合作伙伴关系及其相互利益无重大变化。
4、淄博中润所遵循的我国法律、法规、政策无重大变化。
5、淄博中润所在地区社会经济环境无重大变化。
6、未来年度的利率、税率及汇率将在正常范围内变动。
7、淄博中润所处行业大环境、基本政策无重大变化，即市场销售不会因大环境的变化而急剧下降，或因政策干预而大幅萎缩。
8、淄博中润现有和未来的管理层是负责的，并能积极、稳步推进公司的发展计划，努力保持良好的经营态势。
9、假设淄博中润的现金流在每个预测期间的中期产生，如在一个预测年度内，现金流在年中产生，而非年终产生。
10、在淄博中润存续期内，不存在因对外担保等事项导致的大额或有负债；
11、未来淄博中润保持现有的收入取得方式和信用政策不变，不会遇到重大的款项回收问题。
12、本次预测以淄博中润评估基准日股权结构为框架，未考虑基准日后可能发生的股权变化或重组；
13、本次评估测算各项参数取值均未考虑通货膨胀因素。
14、无其他人力不可抗拒因素的重大不利影响。
15、淄博中润正在开发和尚未开发的房地产项目能够按预期完成开发投入运营和销售，开发成本能有效控制在预算范围内，招商计划能按预期完成。
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16、淄博中润主要从事房地产开发，所开发房地产项目主要是对外销售，主营业务收入主要来源于房地产物业销售。目前淄博中润没有自营物业和出租物业，也没有物业自营和出租计划，未来收入主要还是依靠房地产物业销售。淄博中润对现有在开发和未开发房地产项目做了详细的开发计划，但今后取得新的房地产开发项目具有很大不确定性，因此假设收益期为预测期。十、评估过程
(一)接受委托
根据委托方资产评估意向，在正式评估之前，我公司有关人员与淄博中润及相关单位的有关人员进行了交流，首先向委托方和资产占有方了解重组收购方案、工作进度、评估目的、评估范围和对象、评估基准日。接受委托后，我公司确定该项目负责人，成立了项目评估组。在项目评估组进入现场之前，项目负责人就资产评估的前期准备工作与淄博中润及相关单位进行了交流，并向及相关单位发送了资产评估清查表格、资产评估需提供资料清单，对资产评估申报工作及需提供的资料进行了详细的解释。
(二)制订评估方案
根据评估目的，制定了项目资产评估操作方案和计划，拟定收集资料提纲。并根据委估资产多数为房地产类资产的特点，专门制定了房地产类资产评估操作方案，作为资产评估操作方案的重要组成部分，全程指导和规范评估作价。
根据评估方案和计划，组织了房地产、财务、设备及收益法等各专业评估人员。
(三)资产清查和资料收集、分析
1、资产清查
(1)清查组织工作
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2008 年2 月 15 日开始，各专业评估人员陆续到达评估现场，指导企业进行资产评估申报，对申报评估资产进行现场清查，对相关资料进行收集审核。
根据企业申报评估资产类型，评估人员分为财务、房产和设备三组，按照项目操作方案要求，分别对有关资产进行全面的现场清查。清查工作结束后，各小组均提交了清查核实及现场勘察作业工作成果。
(2)清查主要步骤
①指导企业相关人员首先进行资产清查与收集，准备应向评估机构提供的资料；
在评估人员到达现场前，通过电话、传真等方式指导企业相关的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”、“评估调查表”及其填写要求、资料清单，细致准确的登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。
②初步审查资产占有方提供的资产评估明细表
评估人员到达现场后，通过翻阅有关资料及图纸，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后仔细阅读预评估各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。
③现场实地勘察
2008 年2 月 17 日-2 月28 日，依据评估资产评估明细表、评估调查表，对申报资产进行现场勘察。
针对不同的资产性质及特点，采取不同的勘察方法。在现场勘察过程中，对机器设备，查阅了主要设备的购置合同、竣工决算资料及验收记录、运行日志、重大事故报告书、大修理和技改等技术资料和文件，并通过和设备管理人员的广泛交流，了解设备的购置日期、产地、各项费用的支出情况，查阅设备的运行和故障记录，填写设备现场勘察记录等。通过这些步骤比较充分地了解了设备的变更及运行情况；对房屋建筑物逐一进行清
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查核实，查阅了主要房屋建筑物的预(决)算书及施工图纸等，根据房屋的技术状况和检修记录填写房屋现场勘察记录表。
对在建房地产开发项目，首先了解在建房地产开发项目的概况、付款情况及目前工程建设情况，收集并核实了有关规划文件、设计文件、开工文件及土地权属文件，查阅了工程记录、付款凭证等相关资料，核对工程内容、进度及付款情况是否与申报情况一致。
④补充、修改和完善资产评估明细表
根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”
“实”相符。
⑤核实产权证明文件
对评估范围内的房产、土地、车辆的产权进行调查核实，但对产权证的真实有效性不承担责任。评估是在调查核实房屋等产权的基础上进行的，不存在产权纠纷的问题。
(3)清查的主要方法
在清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的清查方法。
①固定资产的清查
A 、对于设备类资产，采取点面结合、普遍勘察与重点了解相结合的办法，对价值量大的全部清查、其他设备清查比例超过 80%。评估人员查阅和复印了重要设备的采购合同，并重点核对和分析账面值中设备价、备品备件和各项费用比例。
②流动资产、负债的清查
A、实物性流动资产清查(主要为存货)
主要是房地产开发项目，评估人员逐个项目地进行了现场勘察，了解房屋地理位置、周边环境、配套设施、交通状况、项目规划、工程进度、项目预算等，并对具体项目的建设时间、五证是否齐全(土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、销售许可证等)等进行核实，对周边同类项目进行市场调研。
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B、非实物资产和负债的清查
主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资产进行清查。我们对货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、其他应付款、应付福利费、应交税费、长期借款等科目的重要记账凭证进行了重点核验，发现企业财务管理比较严格，账目清楚，无重大异常情况。
2、有关经营资料的收集和分析
(1)收集淄博中润前三年的会计报表(资产负债表、损益表、现金流量表)；
(2)分析淄博中润收入构成及各年收入的变化原因;
(3)分析淄博中润前三年成本费用的构成及各年成本费用的变化原因；
(4)分析淄博中润固定资产折旧与摊销对现金流的影响；
(5)分析淄博中润各类资产状况。
( 四)评定估算
1、资产基础法评估
根据现场清查情况和评估人员的询价结果，按照通用的评估方法对各项委估资产进行评定估算、汇总。
2、收益法评估
(1)综合淄博中润提供的资料及评估组的调查结果，对未来收益期限内的收入、成本费用、净现金流量及其他财务数据进行预测及计算；
(2)通过对行业风险、公司风险、政策风险等风险因素的分析，确定折现率；
(3)按照收益法计算公式确定收益法评估值；
3、根据资产基础法和收益法评估过程、结果撰写评估技术说明和评估报告。
4、将报告初稿送公司进行三级审核，根据公司审核意见，修订评估报告，出具评估报告终稿。
(五)提交报告
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于2008 年3 月20 日将正式评估报告提交给委托方。十一、评估结论
根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学和客观的原则及履行必要的评估程序，北京中企华资产评估有限责任公司对本次经济行为涉及的淄博中润的全部资产和负债及股东全部股权价值进行了评估，评估过程中采用了资产基础法和收益法。资产基础法主要采用了市场比较法、假设开发法和重置成本法，收益法采用自由现金流量折现法。
资产基础法评估后净资产为72991.91 万元，收益法评估后股东全部股权价值为74437.51 万元，收益法结果较资产基础法结果高 1445.6 万元，高出 1.98%。分析原因主要是两种评估方法考虑的角度不同，收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的，成本法是从资产的再取得途径考虑的。本次评估中主要资产为房地产类存货，资产基础法对其主要采用的是静态假设开发法，是站在评估时点，假设开发完成后按现时点的市场价格和后续开发成本，扣减税费、利息、利润而得到的值。而收益法是对企业未来的售价和开发成本进行合理预测，通过未来净现金流入折现加总得出评估结论。结合淄博中润的实际情况及本次评估目的，我们认为资产基础法评估结果更能公允反映本次评估目的下股东全部权益价值。故最终选取资产基础法得出的评估值作为最终评估结果。
根据以上评估工作，得出如下评估结论：在评估基准日 2007 年 12 月
31 日持续经营的前提下，淄博中润评估前账面总资产为103829.02 万元 、总负债84211.26 万元、净资产 19617.76 万元(业经中和正信会计事务所有限公司审计)；调整后账面总资产为 103829.02 万元 、总负债84211.26 万元、净资产 19617.76 万元；评估后总资产为 157203.17 万元 、总负债 84211.26
万元、净资产 72991.91 万元，增值 53374.15 万元，增值率 272.07%。S*ST东泰拟采用非公开发行股形式收购中润集团持有的淄博中润 12%股权，按上述评估结果折合拟收购股权价值为8759.03 万元。具体评估汇总情况详见下表：
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资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
项 目 账面价值 调整后账面值 评估价值 增减值 增值率%
A B C D=C-B E=(C-B)/B×100%
一、流动资产 1 99614.52 99614.52 152987.40 53372.88 53.58
二、非流动资产合计 2 4214.51 4214.51 4215.77 1.26 0.03
长期投资 3 3940.00 3940.00 3940.00 0.00 0.00
固定资产 4 36.67 36.67 37.93 1.26 3.44
其中：在建工程 5 0.00 0.00 0.00 0.00
建 筑 物 6 0.00 0.00 0.00 0.00
设 备 7 36.67 36.67 37.93 1.26 3.44
无形资产 8 0.00 0.00 0.00 0.00
其中：土地使用权 9 0.00 0.00 0.00 0.00
其它资产 10 237.83 237.83 237.83 0.00 0.00
三、资产总计 11 103829.02 103829.02 157203.17 53374.15 51.41
四、流动负债 12 82211.26 82211.26 82211.26 0.00 0.00
五、非流动负债 13 2000.00 2000.00 2000.00 0.00 0.00
六、负债总计 14 84211.26 84211.26 84211.26 0.00 0.00
七、净资产 15 19617.76 19617.76 72991.91 53374.15 272.07
十二、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项(包括但不限于)：
(一)评估结论是北京中企华资产评估有限责任公司出具的，受具体参加本次项目的评估人员的执业水平和能力的影响。资产评估报告的使用各方应关注本报告书中所揭示的特别事项和评估报告的法律效力等内容。
(二) 由委托方和资产占有方管理层及其有关人员提供的与评估相关的所有资料，是编制本报告的基础。委托方及资产占有方应对其提供资料的真实性、全面性负责。
(三)对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
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( 四)本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结论一般会失效。
(五)本公司对委托方和资产占有方提供的有关经济行为文件、营业执照、产权证明文件、会计凭证等资料进行独立审查，但不对上述资料的真实性负责。
(六)纳入评估范围的中润华侨城项目已建房屋、在建房屋和部分拟建房屋取得了建设工程规划许可证，建设工程规划许可证证载许可建设面积与已建房屋实际建筑面积、在建房屋和拟建房屋计划建设面积存在差异，超建面积合计48153 平方米，差异率约为7%。其中对已经建成的一、二组团和中润大酒店（综合楼）超建面积，淄博市规划局出具了证明，证明该超建面积符合规划与实际建设误差要求，同意以房管局实际测绘面积确认规划。
对于在建和拟建的中润华侨城九组团、十四组团、五组团、涉外别墅
12-96#、北会所及西北大门商业，淄博中润说明上述工程的《建设工程规划许可证》中的面积为地上面积，并按地上面积计算容积率，地下部分面积不办理确权手续，亦不计算容积率。淄博中润的间接控制人中润集团出具了保证，对因地下面积产生的建设超标事宜引发的责任由其承担。
评估报告使用者应注意以上的特别事项对评估结论所产生的影响。十三、评估报告基准日期后重大事项
评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。
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根据新颁布的《中华人民共和国企业所得税法》，从2008 年 1 月 1 日起，法定企业所得税统一调整为25% ，本次评估均按此标准考虑。十四、评估报告法律效力
(一)本评估报告的结论是在产权明确的情况下，以持续经营为前提条件；
(二)本报告所揭示的评估结论仅对 S*ST 东泰拟采用非公开发行A 股方式收购淄博中润部分股权项目有效，使用有效期为自评估基准日起 1 年；
☆ (三)本评估报告在评估机构签字盖章后，具有法律效力；
( 四)本报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的使用，报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，我公司不会随意向他人提供或公开；
(五)评估报告使用者应合理理解并恰当使用评估报告，我公司不承担相关当事人决策的责任。十五、评估报告提出日期
本报告书提交委托方的时间为：2008 年3 月20 日。
法定代表人：孙月焕 注册资产评估师：严哲河
(签章)
注册资产评估师：江叔宝
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资产评估报告书备查文件
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评估人员名单
严哲河 中国注册资产评估师
江叔宝 中国注册资产评估师
刘宇辉 中国注册资产评估师
李 斌 房地产工程师
徐照勤 房地产工程师
丁凤余 高级工程师
陈 华 财务人员
蒋 涛 财务人员
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资产评估说明
中企华评报字(2008)第 052-2 号
共一册，第一册
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资产评估说明
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第六部分 收益法评估技术说明..........................75
一、公司概况 ........................................ 75
二、开发项目情况 .................................... 76
三、宏观环境分析 .................................... 79
四、市场环境分析 .................................... 80
五、区域经济和市场分析 .............................. 82
六、影响公司经营的相关因素分析 ...................... 90
七、项目开发经营优势与劣势 .......................... 92
八、企业未来业务发展规划 ............................ 94
九、企业的各项财务数据及分析 ........................ 95
十、本次评估选用计算模型 ............................ 97
十一、评估假设条件 .................................. 99
十二、企业未来财务数据预测 ......................... 100
第七部分 评估结论及其分析.......................136
一、评估结论 ....................................... 136
二、评估结果与调整后账面值比较变动情况及原因 ....... 137
三、评估结论成立的条件 ............................. 138
四、评估结论的瑕疵事项 ............................. 138
五、评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响 ..... 139
六、评估结论的效力、使用范围与有效期 ............... 139
附件一：关于进行资产评估有关事项的说明..............140
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第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本项目评估说明仅供送交相关监管部门审核使用、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
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二○○八年三
月二十日
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第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明
根据国家资产评估的有关规定，该部分内容由资产评估委托方和资产占有方共同撰写。具体内容见“ 附件一：关于进行资产评估有关事项的说明”。
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第三部分 资产清查核实情况说明一、资产清查核实的内容
纳入本次清查范围的是山东中润集团淄博置业有限公司(以下简称
“淄博中润”)的全部资产及负债。资产类型包括流动资产、长期投资、设备、流动负债及长期负债等。评估前经中和正信会计事务所有限公司审计调整后的账面总资产为103829.02万元，总负债为84211.26万元，净资产为
19617.76万元。具体内容详见下表：
金额单位：人民币万元
项目 账面原值 账面净值
一、流动资产 99614.52
二、非流动资产合计 4214.51
长期投资 3940.00
固定资产 36.67
其中：在建工程 0.00
建 筑 物 0.00
设 备 55.93 36.67
无形资产 0.00
其中：土地使用权 0.00
其它资产 237.83
三、资产总计 103829.02
四、流动负债 82211.26
五、非流动负债 2000.00
六、负债总计 84211.26
七、净资产 19617.76
二、实物资产的分布情况及特点
淄博中润的实物资产主要为存货和设备类(包括电子设备、运输设备等)资产。资产具体分布情况及特点如下：
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1、存货：为淄博中润目前正在开发的中润华侨城项目。
中润华侨城项目产品定位为中高档的超大型高品质生态居住生活区，是集多层、小高层、高层、湖心岛别墅、幼儿园、高级商务服务中心、商业街、品牌店、超市、写字楼等于一体的综合生态社区。
根据中润华侨城开发规划，华侨城分为南北两区，北区包括普通住宅
1-14组团，别墅岛、中润大酒店、商业、服务中心、幼儿园等，南区包括高层住宅和服务中心。
根据淄博中润开发计划，开发产品包括已竣工的7个组团项目；开发成本包括在开发的4个组团项目及待开发的17个项目。
开发产品是先期开发已竣工的7个项目组团，2004年2月陆续开工，2005
年6月至2007年陆续续建成。从2004年11月开始预售，现在剩余建筑面积总计49768.5㎡ ，其中未签约住宅33051.39㎡ ，车（库）184个计6590.05平方米，储藏室及其他建筑面积7740.96㎡ ，已签约住宅2170.9㎡ ，车位8个计215.2㎡。已完工有一组团的夏威夷风情、二组团的悉尼港湾、八组团的维多利亚海畔、涉外小区（别墅）1#--11#、中润大酒店（综合楼）、西及北大门商业、涉外小区96#楼等，剩余建筑正在销售中。
开发成本有正在开发的项目4个：佛罗伦萨花都（9组团）、开罗绿洲（14
组团）、涉外小区12#--95#、中润大道北侧商业1-2#楼，经批准从2006年9
月开始陆续销售。目前剩余建筑面积329709.73㎡ ，其中未签约住宅及商业建筑面积199685.07㎡，车位1099个计39619.02㎡ ，储藏室及其他43616.06㎡ ，已签约住宅43655.62㎡ ，其他3133.96㎡。
还有待开发项目17个，规划建筑面积1066924 ㎡，地上建筑面积792872
㎡ ，地下车（库）位200609㎡ ，储藏室及其他73443㎡。规划待开发项目有西侧幼儿园、罗马假日（5组团）、水域威尼斯（3组团）、加州海岸（4组团）、乐都维也纳（6组团）、巴黎左岸(7组团)、康侨美地（10组团）、曼谷芳园（11
组团）、荷兰庄园（12组团）、锦绣柏林（13组团）、东侧幼儿园、西商业服务中心、东大门商业、中润大道北侧办公楼1、2号、中润大道北侧商业主入口东侧商业3号楼、北商业服务中心、华侨南区A地块等17个项目。因为
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尚未办理建设工程施工许可证，至评估基准日工程尚未动工。
中润华侨城本着先做景观配套，后建房屋的开发理念，截止评估基准
日，北区完成了景观河、区内主干路网、区内绿化、小区管网铺设等区内基础工程，区域外完成了中润大道的市政和绿化建设。
2、设备类：主要是一些办公设备及车辆，分布在淄博中润各部门办公场所。
三、影响资产清查的事项
对地下管沟和建筑物基础等隐蔽工程由于实际条件限制，未对其进行实质性勘察，但进行了相关的替代程序。
四、资产清查的过程与方法
(一)清查组织工作
2008 年2 月 15 日开始，各专业评估人员陆续到达评估现场，指导企业进行资产评估申报，对申报评估资产进行现场清查，对相关资料进行收集审核。
根据企业申报评估资产类型，评估人员分为财务、房产和设备三组，按照项目操作方案要求，分别对有关资产进行全面的现场清查。清查工作结束后，各小组均提交了清查核实及现场勘察作业工作成果。
(二)清查主要步骤
1、指导企业相关人员首先进行资产清查与收集，准备应向评估机构提供的资料。
在评估人员到达现场前，通过电话、传真等方式指导企业相关的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”、“评估调查表”及其填写要求、资料清单，细致准确的登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。
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2、初步审查资产占有方提供的资产评估明细表
2008 年2 月 15 日开始，评估人员通过翻阅有关资料、合同及图纸，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况，特别是房地产开发项目，详细了解其建设规划、工程进度、营销方式、项目前景等。然后仔细阅读预评估各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。
3、现场实地勘察
2008 年2 月 17 日-28 日，依据评估资产评估明细表、评估调查表，对申报资产进行现场勘察。
针对不同的资产性质及特点，采取不同的勘察方法。在现场勘察过程中，对机器设备，查阅了主要设备的购置合同、竣工决算资料及验收记录、运行日志、重大事故报告书、大修理和技改等技术资料和文件，并通过和设备管理人员的广泛交流，了解设备的购置日期、产地、各项费用的支出情况，查阅设备的运行和故障记录，填写设备现场勘察记录等。通过这些步骤比较充分地了解了设备的变更及运行情况；对房屋建筑物逐一进行清查核实，查阅了主要房屋建筑物的预(决)算书及施工图纸等，根据房屋的技术状况和检修记录填写房屋现场勘察记录表。
对在开发房地产项目，首先了解项目的概况、工程进度、付款情况及目前状态，收集并核实了企业的开工文件，查阅了工程记录、付款凭证等相关资料，核对工程内容、进度及付款情况是否与申报情况一致。
4、补充、修改和完善资产评估明细表
根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”
“实”相符。
5、核实产权证明文件
对评估范围内的房产、土地、车辆的产权进行调查核实，但对产权证的真实有效性不承担责任。经过核实，委估资产权属文件齐全。评估是在调查核实房屋等产权的基础上进行的，不存在产权纠纷的问题。
(三)清查的主要方法
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在清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的清查方法。
1、固定资产的清查
对于设备类资产，采取点面结合、普遍勘察与重点了解相结合的办法，对价值量大的全部清查、其他设备清查比例超过 80%。评估人员查阅和复印了重要设备的采购合同，并重点核对和分析账面值中设备价、备品备件和各项费用比例。
2、流动资产、负债的清查
(1)实物性流动资产清查(主要为存货)
对房地产开发项目，评估人员逐个项目地进行了现场勘察，了解房屋地理位置、周边环境、配套设施、交通状况、项目规划、工程进度、项目预算等，并对具体项目的建设时间、五证是否齐全(土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设施工许可证、销售许可证等)等进行核实，对周边同类项目进行市场调研。
(2)非实物资产和负债的清查
主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资产进行清查。我们对货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、应付账款、预收账款、其他应付款、应付福利费、应交税金、其他未交款、长期借款等科目的重要记账凭证进行了重点核验，发现企业财务管理比较严格，账目清楚，无重大异常情况。
五、资产清查结论
淄博中润具有完整的财产管理和财务核算制度。各相关资产管理部门及管理人员严格遵守管理制度，对各项财产的收、发、领、退做到手续齐全，计量准确。
财务部门和资产使用部门对固定资产的增加、减少、修理、更新都严格遵守管理制度。
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企业对其他资产的核算能够严格执行相关会计制度，核算手续完备，账证、账表相符。
本次评估对固定资产核查比例在 80% 以上，对房地产类存货逐个项目清查核对。经过资产清产，发现部分已建项目、在建项目和拟建项目建筑面积存在超建设工程规划许可证许可建设面积，为此对已建项目淄博市规划局出具了证明予以确认规划，对在建和拟建项目淄博中润间接控制人中润置业集团有限责任公司出具了保证，承诺对超规划事宜产生责任由其承担，本次评估依据实际建设和拟建设面积进行评估测算。
除上述资产外，我们认为资产均可正常使用，未发现产权纠纷问题。
经评估人员现场清查确认，资产总额与账面值相符。
清查调整结果如下：
金额单位：人民币万元
项目 账面原值 账面净值
一、流动资产 99614.52
二、非流动资产合计 4214.51
长期投资 3940.00
固定资产 36.67
其中：在建工程 0.00
建 筑 物 0.00
设 备 55.93 36.67
无形资产 0.00
其中：土地使用权 0.00
其它资产 237.83
三、资产总计 103829.02
四、流动负债 82211.26
五、非流动负债 2000.00
六、负债总计 84211.26
七、净资产 19617.76
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六、清查调整说明
企业提供的基准日会计报表，已由中和正信会计事务所有限公司进行了审计，在审计过程中对部分会计事项已进行了相应调整，本次评估未发现需要清查调整事项。
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第四部分 评估依据的说明一、主要法律法规
1、中国资产评估协会中评协[1996]03号《资产评估操作规范意见》(试行)；
2、财政部令第33号和财会[2006]3号下发的《企业会计准则》；
3、财政部财企〔2004 〕20号文关于印发《资产评估准则－基本准则》和《资产评估职业道德准则－基本准则》的通知；
4 、中注协会协[2003]18号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
5、企业价值评估指导意见(试行)；
6、《中华人民共和国土地管理法》；
7、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
8、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
9、国务院《城市房屋拆迁管理条例》；
10、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》；
11、中国证监会《上市公司重大资产重组管理办法》（征求意见稿）；
12、中国证监会（2006 ）第156号文件；
13、有关法律、法规、通知文件等。二、行为依据
1、中润集团、惠邦投资及S*ST东泰与北京中企华资产评估有限责任公司签定的资产评估项目合同书；
2、中润集团执行董事关于签订《新增股份购买协议》的决定；
3、山东惠邦地产股份有限公司关于加快推进公司资产重组的决定；
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三、重大合同协议、产权证明文件
1、房屋所有权证及其他产权证明文件；
2、土地使用权证及其他产权证明文件；
3、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等；
4、商品房预售许可证；
5、房地产项目合作开发协议；
6、车辆行驶证；
7、长期投资协议、公司章程；
8、设备购置合同、发票等。四、取价依据
1、劳动和社会保障部、财政部《关于调整原行业统筹企业基本养老保险缴费比例的通知》(劳设部发[2003]7号)；
2 、淄博市现行的建筑工程预算定额、安装工程预算定额、装饰工程预算定额、市政工程预算定额等定额资料；
3、淄博市现行的建筑工程费用定额、安装工程费用定额、装饰工程费用定额、市政工程费用定额等定额资料；
4、淄博市现行的材料预算价格资料；
5、淄博市现行的建筑工程概算指标；
6、类似的典型工程造价资料；
7、建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》；
8、淄博市2007年四季度工程造价信息；
9、地方有关政府收取的前期和其它费用标准；
10、国家有关部门公布的建设前期和其它费用标准；
11、国家发展计划委员会、建设部计价格[2002]10号文-关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知；
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12、《淄博市城市房屋拆迁补助费有关规定》；
13、淄博市城市房屋拆迁补偿市场行情；
14、淄博市土地征用补偿和地上物拆迁补偿市场行情；
15、国经贸经[1997]456号《关于发布汽车报废标准的通知》、国经贸资源[2000]1202号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》、国经贸[1998]407
号《关于调整轻型载货汽车报废标准的通知》；
16、《中国机电产品报价手册》(2007年)；
17、黑马信息广告(2007.12)；
18、联合商情(2007.12)；
19、慧聪商情(2007.12)；
20、资产占有单位提供的设备台账；
21、资产占有单位提供的购买合同和发票；
22、重要设备购置合同、招投标资料；
23、评估基准日(2007年12月31 日)的存贷款利率和外汇汇率；
24、淄博中润验资报告；
25、淄博中润前三年会计报表(资产负债表、损益表、现金流量表)；
26、淄博中润提供的前三年收入构成及分析资料；
27、淄博中润提供的前三年营业费用分析资料；
28、淄博中润提供的历年固定资产折旧提取方法；
29、淄博中润审计后的三2005年、2006年、2007年的审计报告；
30、淄博中润提供的人员结构和薪金资料；
31、淄博中润提供的未来发展规划；
32、淄博中润提供的未来收入成本预测；
33、本公司收集的有关市场资料、产业经济和宏观经济资料。五、参考资料及其它
1、资产占有方提供的资产评估明细表和调查表；
2、《资产评估常用数据与参数手册》；
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3、中和正信会计事务所有限公司出具的审计结果；
4、国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料，以及评估机构收集的其他有关资料；
5、北京中企华资产评估有限责任公司价格信息资料库。
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第五部分 资产基础法评估各项资产及负债的评估技术说明一、流动资产评估说明
(一)评估范围
企业申报的流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款和存货等项目。上述资产在评估基准日账面值和调整后账面值如下所示：
科目名称 账面价值 调整后账面值
货币资金 61175377.12 61175377.12
应收账款 36732037.67 36732037.67
减：坏账准备 3673203.77 3673203.77
应收账款净额 33058833.90 33058833.90
预付账款 31044.61 31044.61
其他应收款 42942913.88 42942913.88
减：坏账准备 6238520.44 6238520.44
其他应收款净额 36704393.44 36704393.44
存货 865175507.88 865175507.88
减：存货跌价准备 0.00 0.00
存货净额 865175507.88 865175507.88
流动资产合计 996145156.95 996145156.95
(二)评估过程
评估过程主要划分以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
对企业评估范围内的流动资产构成情况进行初步了解 ，向企业提交评估资料清单和资产评估申报明细表示范格式，按照资产评估规范的要求，指导企业填写流动资产评估申报明细表。
第二阶段：现场调查核实阶段
核对账目：根据企业申报的流动资产评估明细表及各项资料，首先与企业的资产负债表核对，相应科目使之相符。然后与财务仓库台账核对，凡有重复申报、遗漏未报、错报的项目由企业进行修改或重新申报，做到
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申报数据真实可靠。
现场查点：评估人员、企业实物管理、财务等部门的有关人员，对评估基准日的各项实物流动资产进行了现场盘点。现金为全额盘点，存货的抽查比例为总金额的60% 以上，并填写了“现金盘点表”和“存货抽查盘点记录”。
第三阶段：评定估算阶段
1.将核实后的流动资产评估明细表录入计算机，建立相应数据库。
2.遵照国有资产评估管理办法和《资产评估操作规范意见(试行)》的规定，采用重置成本法，确定其在评估基准日的评估值，编制相应的评估汇总表。
3.提交流动资产的评估说明。
(三)评估技术说明
根据山东中润集团淄博置业有限公司提供的资产负债表、企业申报的流动资产各项目评估明细表，在核实评估明细表和实物的基础上，按照《资产评估操作规范意见》的要求，遵循独立性、客观性、科学性的工作原则进行评估工作。
1、货币资金
货币资金是由现金、银行存款和其他货币资金三部分组成。货币资金账面价值为61,175,377.12元。
（1 ）现金账面值6,559.93元，存放在财务部的保险柜中，均为人民币。评估人员在各部门财务负责人和出纳员陪同下，对库存现金进行盘点，并认真填写了现金盘点表，倒推核实，未发现异常现象。
对库存现金评估，采取盘点倒推的方法计算出评估基准日库存现金余额，并同现金日记账、总账库存现金户余额进行核对，以核实后的账面值作为评估值。
☆ 库存现金倒推公式为：评估基准日库存现金余额=盘点日库存现金实际盘点数+评估基准日至盘点日现金支出合计数-评估基准日至盘点日现金
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所涉及的山东中润集团淄博置业有限资产评估说明
收入合计数。
如：评估人员在2008年3月4 日对财务部现金进行了监盘。在盘点日库存现金为50,199.71元。基准日到盘点日现金支出未记账金额为76,503元，基准日到盘点日现金收入未记账金额为30,544.80元，基准日到盘点日现金支出额为2,279,992元，基准日到盘点日现金收入额为2,369,589.98元，则倒推基准日现金余额=50,199.71+76,503-30544.8 ＋2,279,992-2,369,589.98=6559.93元。经核对，与基准日现金账面值一致，故以核对无误的账面值确认为评估值。
经确认核实无误，现金以核实后的账面值确认评估值为6,559.93元。
（2 ）银行存款
银行存款账面值45,792,817.07元，是山东中润集团淄博置业有限公司存入淄博市商行中心路支行营业部、淄博市商行火车站支行、工行淄博开发区支行、工行淄博高新支行、建行山东省分行开发区支行、中行淄博西城支行和中信银行淄博分行等8家银行的存款，全部为人民币存款。
评估人员对每个银行存款账户核对银行存款日记账和总账并收集银行对账单，如果有未达账项则按双方调节编制银行余额调节表，评估过程中，对银行存款进行了函证，回函均无疑议；在对上述资料核对无误的基础上，对余额调节表的未达账项等调节事项进行了分析，看是否有影响净资产的事宜。以核实后的账面值确认评估值。
例1：在淄博市商行中心路支行营业部开设的存款账户，账号为
054014266209016，为人民币户。企业账面金额人民币959,499.89元，银行对账单余额390,758.69元，企收银未收800,000元，企付银未付231,258.80元，调整后金额=390,758.69+800,000-231,258.80=959,499.89元，调整后金额相等，故评估值为959,499.89元。
银行存款以核实后的账面值确认评估值为45,792,817.07元。
（3 ）其他货币资金
其他货币资金账面值 15,376,000.12 元，是山东中润集团淄博置业有限公司存入淄博市商行中心路支行营业部、工行淄博高新区支行、建行山东省分行开发区支行等3 家银行的承兑保证金。
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评估人员核对了银行存款日记账和总账并收集了进账单、银行对账单等相关凭证，在对上述资料核对无误的基础上，以核实后的账面值确认评估值为 15,376,000.12 元。
经评估后，货币资金评估值为61,175,377.12元。
2.应收账款
应收账款评估基准日账面值为36,732,037.67元，计提的坏账准备金额
3,673,203.77元，应收账款净额为33,058,833.90元，全部是应收的房款。
评估人员在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。评估人员借助于历史资料、询证函的回函和现场调查了解的情况，未发现有无法收回的款项，以核实后账面值确定评估值为 3,673,203.77 元。提取的坏账准备根据评估操作规范评估为零。
3、预付账款
预付账款评估基准日账面值为31,044.61元，是指企业根据购货合同的规定预付给供货单位的款项，主要为预付的石村款、东大门款和电梯安装费等。
评估人员查阅有关合同、协议及付款凭证，付款时间为短，为正常预付的款项，以核实后账面值确定评估值为31,044.61元。
4.其他应收款
其他应收款指企业除应收账款、预付账款等以外的其他各种应收、暂付款项，主要是应收淄博金泉建筑陶瓷有限公司、淄博卓敖商贸有限公司和天美陶瓷有限公司的商业银行债权转让款、应收青岛房产有限公司的项目往来款和农民工工资保证金及公司员工借款等。
其他应收款评估基准日账面值为42,942,913.88元，计提的坏账准备金额
6,238,520.44元，其他应收款净额36,704,393.44元。
评估人员在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。评估人员借助于历史资料、询证函的回函和现场调查了解的情况，发现应收淄博金泉建筑陶瓷有限公司、淄博卓敖商贸有限公司和天美陶瓷有限公司的商业银行债权转让款是这3 家公司在商业银行的借款本金和利
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息，已全额转让给淄博中润，淄博中润开发的房屋用其生产的陶瓷产品，存在一定风险，故按 50%确认坏账。其他未发现有无法收回的款项，以核实后账面值确定评估值。
其他应收款评估值为 33,232,268.60 元。其他应收款提取的坏账准备根据评估操作规范评估为零。
5.存货
评估基准日存货账面原值为865,175,507.88元，未计提跌价准备，存货净额为865,175,507.88元。列入本次评估范围的资产为淄博市高新区华侨城项目，包括开发产品与开发成本两个部分。
5.1存货－开发产品的评估
5.1.1评估范围
列入本次评估范围的开发产品主要是淄博中润分布在淄博高新区华侨城内的开发建成的房地产已全部竣工的项目，并从 2004 年 11 月开始销售，现剩余建筑面积总计49768.5 平方米，其中未签约地上住宅面积33051.39
平方米，地下车库 6590.05 平方米（184 个），储藏室及其他建筑面积 7740.96
平方米，已签约住宅2170.9 平方米，车库215.20 （8 个）平方米。
5.1.2资产概况
存货—华侨城项目开发产品为淄博中润开发建设的华侨城已竣工的七个商住综合项目。华侨城项目位于淄博市高新开发区的西侧，张店区西北部，淄博市张店区西北部高新区内沿桥村、刘西村，中润大道、世纪路、鲁泰大道、西五路合围而成，距城市中心约 5 公里，距离济青高速公路 1
公里，距离淄博火车站 7 公里，距离济南国际机场 75 公里，距青岛港2 小时车程，交通十分便利。在《济南都市圈规划》中，淄博为6+1 城市群中的两个中心城市之一。
存货—华侨城已竣工的为 1 组团、2 组团、8 组团、涉外小区（别墅）
1-11#楼、中润大酒店（综合楼）、西、北大门商业、涉外小区 96#楼等七个项目。
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已竣工的夏威夷风情（1 组团）、悉尼港湾（2 组团）、维多利亚湾畔
（8 组团）都是住宅，有多层、小高层、联栋等，其房屋装修情况基本类同。
存货—开发产品表 1-1
单位名称 账面价值
1、夏威夷风情（1组团） 9,521,130.45
2、悉尼港湾（2组团） 8,736,244.05
3、维多利亚湾畔（8组团） 3,287,382.72
4、涉外小区1-11#楼 72,262,129.89
5、中润大酒店 43,809,811.96
6、西北大门商业 7,513,294.52
7、涉外小区96#楼 7,462,978.07
合计 152,592,971.66
存货—开发产品表 1-2
项 目 名 称 用途 用地面积 建筑面积 未售情况（未含签约）
住宅/商业 车（库）位 其 它
夏威夷风情（1组团） 居住 49500.00 5520.86 4417.86 1103.00 0
悉尼港湾（2组团） 居住 43000.00 4896.70 3850.97 1045.73 0
维多利亚湾畔(8组团) 居住 37900.00 2344.04 757.56 1502.52 83.96
涉外小区(别墅）1-11# 居住 16580.00 6490.99 6490.99 0.00 0.00
中润大酒店（综合楼） 商业 14200.00 24799.00 14547.00 3154.00 7098.00
西、北大门商业 商业 8100.00 4070.91 4070.91 0 0
涉外小区96#楼 居住 2800.00 1646.00 1087.00 0 559.00
合计 172080 49768.50 35222.29 6805.25 7740.96
5.1.2.1夏威夷风情（1组团）
5.1.2.1.1项目用地状况：淄博中润已与淄博市国土资源局签订了土地出让合同，并交纳了土地出让金，取得了国有土地使用权证：
淄国用 （2003）第F00045号、淄国用 （2003）第F00021号。
国有土地使用权证
序 性质
号 权属文件 范围 技术指标 编号
出让 开发区南路以北西 淄国用（2003）第F00021
1 国有土地使用权证证 七路以东 面积73119.2M2 号
淄国用（2003）第F00045
2 国有土地使用权证证 西七路以东 面积34265.3M2 号
5.1.2.1.2权属状况：项目已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许
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可证、建设施工许可证、商品房预售许可证：
Ⅰ、用地规划许可证：2002-03-06-1 ，证载面积36.3万平方米；
Ⅱ、建设工程规划许可证：2004-03-06-37# ，证载面积69756.53平方米；
Ⅲ、建设工程施工许可证：K04109 ～04116，K04060 ～K04065；
Ⅳ、预售许可证：淄房预售证（2004 ）第03-15号～21号，淄房预售证（2004 ）第03-1 ～5号。
用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证
序
号 权属文件 范围 技术指标 编号
魏北路北西六路西
1 建设用地规划许可证 开发区中路南 建设规模363000平方米 2002-03-06-1号
2 建设工程规划许可证 中润华侨城一期 建设面积69756.53平方米 2004-03-06-37号
西五路西世纪路东
3 建设工程施工许可证 中润大道北 建设规模5973平方米 K04109
西五路西世纪路东
4 建设工程施工许可证 中润大道北 建设规模5650平方米 K04110
西五路西世纪路东
5 建设工程施工许可证 中润大道北 建设规模4250平方米 K04111
西五路西世纪路东
6 建设工程施工许可证 中润大道北 建设规模3363平方米 K04112
西五路西世纪路东
7 建设工程施工许可证 中润大道北 建设规模5077平方米 K04113
西五路西世纪路东
8 建设工程施工许可证 中润大道北 建设规模5077平方米 K04114
西五路西世纪路东
9 建设工程施工许可证 中润大道北 用地面积2380平方米 K04115
西五路西世纪路东
10 建设工程施工许可证 中润大道北 用地面积5153平方米 K04116
西五路西世纪路东
10 建设工程施工许可证 中润大道北 用地面积3210平方米 KO4060
西五路西世纪路东
11 建设工程施工许可证 中润大道北 建筑面积4710平方米 KO4061
西五路西世纪路东
12 建设工程施工许可证 中润大道北 建筑面积6706平方米 KO4062
西五路西世纪路东
13 建设工程施工许可证 中润大道北 建筑面积6723平方米 KO4063
西五路西世纪路东
14 建设工程施工许可证 中润大道北 建筑面积5883平方米 KO4064
西五路西世纪路东
15 建设工程施工许可证 中润大道北 建筑面积5153平方米 KO4065
商品房预售许可证
序 权属文件 预售证编号 取得日期 范围 技术指标（总建筑
号 面积）M2
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序 权属文件 预售证编号 取得日期 范围 技术指标（总建筑
号 面积）M2
1 商品房预售许可证 淄房预售证（2004） 2004.11.10 住宅 5973
第03-15号
2 商品房预售许可证 淄房预售证（2004） 2004.11.10 住宅 5650
第03-16号
3 商品房预售许可证 淄房预售证（2004） 2004.11.10 住宅 4250
第03-17号
4 商品房预售许可证 淄房预售证（2004） 2004.11.10 住宅 3363
第03-18号
5 商品房预售许可证 淄房预售证（2004） 2004.11.10 住宅 5077
第03-19号
6 商品房预售许可证 淄房预售证（2004） 2004.11.10 住宅 5077
第03-20号
7 商品房预售许可证 淄房预售证（2004） 2004.11.10 住宅 2380
第03-21号
8 商品房预售许可证 淄房预售证（2004） 2004.7.2 住宅 3210
第03-1号
9 华侨城一期夏威夷 淄房预售证（2004） 2004.7.2 住宅 4710
风情9#住宅楼 第03-2号
10 商品房预售许可证 淄房预售证（2004） 2004.7.2 住宅 6706
第03-3号
11 商品房预售许可证 淄房预售证（2004） 2004.7.2 住宅 6723
第03-4号
12 商品房预售许可证 淄房预售证（2004） 2004.7.2 住宅 5882
第03-5号
房屋所有权证
总
序 权属证 建筑面 所在
范 围 结构 层 证件编号
号 件 积 层数
数
房屋产 高新区中润华侨城夏威夷风情1号 淄高新区
1 混合 249.23 7 6
权证 楼1单元6楼东户 03-1001678
房屋产 高新区中润华侨城夏威夷风情1号 淄高新区
2 混合 252.48 7 6
权证 楼1单元6楼西户 03-1001679
房屋产 高新区中润华侨城夏威夷风情2号 淄高新区
3 混合 254.63 7 6
权证 楼4单元6楼西户 03-1002004
房屋产 高新区中润华侨城夏威夷风情2号 淄高新区
4 混合 250.44 7 6
权证 楼4单元6楼西户 03-1002003
房屋产 高新区中润华侨城夏威夷风情3号 淄高新区
5 混合 264.39 7 6
权证 楼1单元6楼东户 03-1001837
房屋产 高新区中润华侨城夏威夷风情3号 淄高新区
6 混合 227.3 7 6
权证 楼1单元6楼西户 03-1001838
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所涉及的山东中润集团淄博置业有限资产评估说明
总
序 权属证 建筑面 所在
范 围 结构 层 证件编号
号 件 积 层数
数
房屋产 高新区中润华侨城夏威夷风情4号 淄高新区
7 混合 267.26 7 6
权证 楼1单元6楼东户 03-1001992
房屋产 高新区中润华侨城夏威夷风情7号 淄高新区
8 混合 271.83 12 11
权证 楼1单元11楼西户 03-1001949
房屋产 高新区中润华侨城夏威夷风情9号 淄高新区
9 混合 5312.66 6 1-6
权证 楼 03-1000003
房屋产 高新区中润华侨城夏威夷风情11号 淄高新区
10 混合 7516.31 7 1-7
权证 楼 03-1000004
5.1.2.1.3房屋建筑物工程状况
夏威夷风情占地面积49500平方米，建筑面积78700平方米，3栋小高层
（12层）住宅，9幢（5-6层）多层住宅，其中住宅67670平方米，车位11030
平方米（290个）。2004年2月动工， 2006年3月竣工。2004年11月开始对外预售，现剩余建筑面积5520.86平方米，其中未签约住宅3865.68平方米，车位989平方米（26个），已签约住宅552.18平方米，车位114平方米（3个）。
装修标准：
建筑物结构类型：钢筋混凝土结构，顶层带阁楼，高层采用异型柱框轻结构，现浇楼屋面板
入户门：双开子母防盗门
户内门：户内不安装
地面：混凝土毛地面
厨房、卫生间：墙面水泥砂浆挫毛，地面混凝土毛地面
有线电视：主卧、客厅预留接口共2个
通信：宽带网接口入户，客厅预留1个电话接口，客户缴费接通
采暖：市政集中供暖，卫生间为暖气片，其余房间采用地板辐射式采暖。
窗户：客厅、卧室为内平开喷塑铝合金中空玻璃窗；厨房为中空玻璃推拉窗，大理石窗台板
北京中企华资产评估有限责任公司 25
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所涉及的山东中润集团淄博置业有限资产评估说明
屋面：新型屋面防水材料
公共区装修标准：
外墙：彩色外墙涂料、蘑菇石、等贴面材料
楼梯：不锈钢扶手，石材梯面：
单元门：防盗对讲门
5.1.2.2悉尼港湾（2组团）
5.1.2.2.1项目用地状况：淄博中润已与淄博市国土资源局签订了土地出让合同，并交纳了土地出让金，取得了国有土地使用权证：
淄国用（2003）第F00021号、淄国用（2003）第F00022号。
国有土地使用权证
性
序号 权属文件 质 范围 技术指标 编号
出
1 国有土地使用权证证 让 开发区南路以北西七路以东 面积73119.2M2 淄国用 （2003）第F0021号
2
2 国有土地使用权证证 开发区南路以北西七路以东 面积78362.2M 淄国用 （2003）第F0022号
5.1.2.2.2权属状况：项目已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设施工许可证、商品房预售许可证：
用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证
序号 权属文件 范围 技术指标 编号
1 建设用地规划许可证 魏北路北西六路西开发区中路南 建设规模363000平方米 2002-03-06-1号
2 建设工程规划许可证 中润华侨城一期 建设面积60737.7平方米 2004-03-06-58号
3 建设工程施工许可证 西五路西世纪路东中润大道北 建设规模6299平方米 K04117
4 建设工程施工许可证 西五路西世纪路东中润大道北 建设规模5801平方米 K04118
5 建设工程施工许可证 西五路西世纪路东中润大道北 建设规模5300平方米 K04119
K04120
6 建设工程施工许可证 西五路西世纪路东中润大道北 建设规模2858平方米
K04121
7 建设工程施工许可证 西五路西世纪路东中润大道北 建设规模5126平方米
8 建设工程施工许可证 西五路西世纪路东中润大道北 建设规模6490平方米 K04122
9 建设工程施工许可证 西五路西世纪路东中润大道北 用地面积2728平方米 K04123
10 建设工程施工许可证 西五路西世纪路东中润大道北 用地面积3699平方米 K04124
11 建设工程施工许可证 西五路西世纪路东中润大道北 用地面积4871平方米 K